Video: Nguyên nhân khiến bất động sản tăng giá? Tại sao bất động sản tăng giá ? 2025
Là một đại lý bất động sản (nhà bất động sản, và cho các mục đích của Kỳ thi Giấy phép Bất động sản), bạn sẽ được yêu cầu cung cấp thông tin cho nhà đầu tư về bất động sản đầu tư. Tình trạng xây dựng, bảo trì và vấn đề địa điểm rất quan trọng trong bất kỳ hoạt động mua bất động sản nào, nhưng phần lớn thông tin trong đầu tư bất động sản là về thu nhập và chi phí cho bất động sản.
Mặc dù bạn có thể sẽ không tiến hành phân tích đầu tư cho mình, bạn vẫn phải biết điều gì đó về số liệu và cách phân tích của các nhà đầu tư. Vai trò của đại lý là cung cấp các thông tin cần thiết cho các nhà đầu tư tiềm năng để chủ đầu tư hoặc kế toán của nhà đầu tư có thể thực hiện việc phân tích.
Sự bắt đầu phân tích đầu tư bất động sản là câu lệnh điều hành, cũng được gọi là báo cáo thu nhập và chi phí. Tuyên bố này, thường được chuẩn bị để theo dõi tài chính cho mục đích xây dựng và thuế thu nhập, theo dõi thu nhập thực tế hàng năm và chi phí cho một tòa nhà.
Thu nhập được theo dõi trong báo cáo hoạt động được gọi là tiền thuê theo hợp đồng hoặc là khoản tiền thuê thực tế do người thuê trả. Bởi vì báo cáo hoạt động được sử dụng cho mục đích thuế thu nhập, thông thường nó chứa thông tin về khấu hao và dịch vụ nợ (thanh toán thế chấp).
Phần cuối cùng của thông tin trong phân tích đầu tư là một phần được tạo ra bởi nhà đầu tư hoặc người thực hiện việc phân tích thay mặt nhà đầu tư. Được gọi là
pro forma,đó là báo cáo tài chính về thu nhập và chi phí tiềm tàng của tòa nhà. Bằng cách xem xét giá thuê của thị trường đối với loại không gian đang thuê hơn là giá thuê theo kế hoạch, một dự báo được đưa ra là tương lai của đầu tư. Một số đặc điểm đáng lưu ý của mẫu đơn là Giá thuê trên thị trường, hơn là giá thuê thực tế hoặc hợp đồng, thường được sử dụng, nhưng những khoản thuê thực tế cho các hợp đồng thuê hiện tại cũng có thể được sử dụng trong một số trường hợp.
Con số thu nhập dựa trên tòa nhà bị chiếm giữ 100%, ngay cả khi hiện tại không có, và con số này có thể bao gồm thu nhập từ xây dựng khác như máy giặt.
-
Thu nhập khác, chẳng hạn như thu nhập cho tòa nhà cho một thứ gì khác ngoài giá thuê thường xuyên (ví dụ như thuê ăngten vi sóng trên mái) thường được thêm vào sau khi áp dụng tính toán mất tích và mất thu.
-
Một khoản phụ cấp bỏ trống và thu được sử dụng, ngay cả khi không gian trong tòa nhà được thuê 100%.
-
Chi phí thường được làm tròn.
-
Tất cả các con số đều hàng năm.
-
Khấu hao và chi phí nợ không được tính. Giá trị của khấu hao có thể thay đổi theo vị trí tài chính của chủ sở hữu, và thế chấp là nhiều hơn về vị trí tài chính của chủ sở hữu hơn giá trị của tòa nhà.
-
Các con số cơ bản bạn đang tìm kiếm theo mẫu là
-
thu nhập ròng
và dòng tiền . Công thức cơ bản để tìm thu nhập hoạt động thuần trên một form forma theo sau, nhưng nó sẽ giúp bạn hiểu được công thức nếu bạn biết chi tiết phía sau một số con số được gọi trong công thức. Thu nhập Tiềm năng: Giá thuê thị trường ở mức chiếm 100%; cũng có thể bao gồm thu nhập xây dựng khác như máy giặt hoặc thuê chỗ riêng biệt cho thuê
-
Lỗ trống và mất thu: Sử dụng để tính các khoản tiền thuê mướn do nghỉ việc hoặc nợ xấu; được xác định bằng cách kiểm tra các mẫu đơn khác đối với số họ sử dụng
-
Thu nhập tổng thể có hiệu quả: Cũng được gọi là thu nhập cho thuê hiệu quả
-
Chi phí hoạt động: Không bao gồm khấu hao hoặc nợ
-
Dịch vụ nợ: < Thu nhập gộp có hiệu lực - chi phí hoạt động = thu nhập thuần từ hoạt động kinh doanh Thu nhập hoạt động thuần - dịch vụ nợ = dòng tiền trước khi tính thuế
-
Nếu bạn tính thuế nợ trên dòng tiền này và trừ nó, bạn sẽ có được cái gọi là dòng tiền mặt sau thuế. Trong việc phân tích tòa nhà để đầu tư, lợi tức (số tiền bạn sẽ kiếm được từ đầu tư cũng như số tiền bạn sẽ thu được mà bạn đầu tư - lợi tức đầu tư) được tính cho một năm và cho giai đoạn dự án
đó là khoảng thời gian mà đầu tư sẽ được sở hữu.
