Môi giới bất động sản / nhân viên bán hàng làm gì? - núm vú

Môi giới bất động sản và nhân viên bán hàng làm tất cả những điều được liệt kê trong luật cấp phép của bang của bạn. Mặc dù danh sách các hoạt động là khá phổ quát trên khắp Hoa Kỳ, nó có thể thay đổi chi tiết từ tiểu bang này sang tiểu bang khác. Đối với mục đích thi, bạn cần phải biết các hoạt động cụ thể yêu cầu giấy phép bất động sản trong tiểu bang của bạn.

Các hoạt động chung

Các hoạt động điển hình đòi hỏi giấy phép bất động sản là

• Liệt kê một tài sản để bán

• Tìm người mua tài sản bán

• Đàm phán việc bán hoặc mua bất động sản

• Đàm phán việc thuê thay mặt cho người thuê nhà hoặc chủ nhà

• Đại diện cho một người trong việc trao đổi tài sản

• Mua hoặc bán quyền chọn bất động sản

• Thu tiền thuê cho nhiều hơn một chủ tòa nhà

Danh sách các hoạt động này tốt nhất chỉ là một phần. Luật tiểu bang của bạn có thể đòi hỏi phải có giấy phép để thực hiện hầu hết, nếu không phải tất cả, các hoạt động này; tuy nhiên, yêu cầu về giấy phép có thể bao gồm nhiều hoạt động hoặc ít hơn, tùy thuộc vào nhà nước.

Một giao dịch bất động sản điển hình

Dưới đây là một tổng quan ngắn gọn và một số khái quát chung về bán nhà thông thường liên quan đến các đại lý bất động sản. Từ "chung chung" được sử dụng ở đây bởi vì các giao dịch có thể bao gồm các sự khác nhau giữa nhà nước và thậm chí cả khu vực trong một số yếu tố cụ thể.

Một ngôi nhà bán

Một cặp vợ chồng quyết định bán nhà của họ và đăng ký các dịch vụ của một đại lý bất động sản. Bạn là một trong vài người môi giới hoặc người bán hàng cặp vợ chồng mời bạn đến nhà của họ để nghe bản trình bày trong danh sách của bạn và giải thích dịch vụ bạn cung cấp. Ngoài ra, bạn có thể tư vấn cho cặp vợ chồng về giá mà họ có thể nhận được cho ngôi nhà của họ.

Sau cuộc họp với một số đại lý, cặp vợ chồng chọn bạn, ký vào thỏa thuận niêm yết và đồng ý cho phép bạn đại diện cho họ làm đại lý của họ trong giao dịch.

Là đại lý bất động sản của cặp vợ chồng, bạn bắt đầu tiếp thị bất động sản. Trong các cộng đồng có dịch vụ liệt kê nhiều (MLS), bạn nhập thông tin về nhà của họ vào máy tính để tất cả các đại lý khác trong cộng đồng có thể xem những gì bạn đã liệt kê để bán.

Tại các cộng đồng không có MLS, các đại lý có thể truyền bá thông tin cho các cơ quan bất động sản khác rằng họ có một ngôi nhà cụ thể để bán và họ có thể phụ thuộc rất nhiều vào quảng cáo. Cũng có thể có các tổ chức hoặc hiệp hội chính thức hoặc không chính thức khác cho phép chia sẻ danh sách để bất động sản có được thị trường rộng nhất có thể và với càng nhiều người bán càng tốt.

Một người mua!

Một đại lý trên toàn thành phố đang tìm kiếm ngôi nhà cho một cặp vợ chồng khác nhìn thấy ngôi nhà của bạn trên MLS và liên lạc với bạn, yêu cầu thêm chi tiết và đảm bảo ngôi nhà vẫn đang được bán. Nhân viên thị trấn liên lạc với người mua và họ đồng ý nhìn vào ngôi nhà. Sau khi nhìn thấy ngôi nhà, họ đồng ý làm một đề nghị.

Cách cung cấp của người mua được trình bày khác nhau trong các cộng đồng khác nhau. Đôi khi phiếu mua hàng được thực hiện trực tiếp với đại lý của người mua. Phiếu mua hàng thường được thực hiện bằng văn bản với một séc nhỏ từ người mua tiềm năng được gọi là binder hoặc tiền tiền.

Sau khi thỏa thuận, sau khi thương lượng, một hợp đồng bán hàng được chuẩn bị. Chính xác những người chuẩn bị hợp đồng khác nhau theo tiểu bang và khu vực. Tuy nhiên, ở nhiều nơi, đại lý bất động sản của người bán chuẩn bị hợp đồng, đôi khi điền vào các khoảng trống của một mẫu hợp đồng in sẵn, nhưng ở những nơi khác, chỉ có luật sư chuẩn bị hợp đồng. Sau khi ký hợp đồng, các điều kiện trong hợp đồng được kích hoạt.

Một hợp đồng bán bất động sản điển hình bao gồm một điều khoản cho người mua để có được tài trợ thế chấp và có thể có các điều khoản để ngôi nhà được kiểm tra bởi một thanh tra nhà hoặc kỹ sư. Hợp đồng thường bao gồm điều khoản phải được chuyển tải tiêu đề thị trường .

Tiêu đề thị trường có nghĩa là việc tìm kiếm hồ sơ hợp lý và phù hợp đã được tiến hành, cho thấy rằng quyền sở hữu tài sản đã được ghi lại từ chủ sở hữu trước đó cho người bán hiện tại để nó có thể được chuyển tải những câu hỏi về người chủ sở hữu. Bảo hiểm quyền sở hữu cũng có thể được mua như là một phần của quá trình hợp đồng để đảm bảo rằng tiêu đề là hợp pháp.

Đóng

Khi tất cả các điều khoản của hợp đồng được thực hiện đầy đủ, người mua và người bán có thể tiến hành đóng cửa, lấy đại lý bất động sản gần hơn một bước để nhận được thanh toán. Xác định thời điểm thực tế khi một đại lý bất động sản kiếm được hoa hồng là một vấn đề khá phức tạp. Nói chung, nó xảy ra khi một người mua sẵn sàng, sẵn sàng và có thể mang lại một đề nghị chấp nhận được cho người bán.

Đôi khi các điều khoản hợp đồng, chẳng hạn như tài chính, phải được thỏa mãn trước khi có thể kiếm được hoa hồng. Theo thoả thuận chung, hoa hồng thường được trả khi đóng cửa. Khi có nhiều người môi giới tham gia, người môi giới đại diện cho người bán phân phối cổ phần đã được phê duyệt trước đó cho đại diện của người mua. Mỗi nhà môi giới sau đó chia một phần hoặc phần trăm hoa hồng với người bán hàng làm việc thỏa thuận.

Tại nhiều nơi, các đại lý bất động sản điều hành chương trình và tham gia vào lúc đóng cửa bởi người mua, người bán, đại diện của ngân hàng, và đôi khi là luật sư. Ở những nơi khác, luật sư làm phần lớn công việc, và đôi khi một đại diện của công ty tiêu đề thực sự có thể tiến hành đóng cửa.

Ở một số tiểu bang, việc đóng cửa được thực hiện trong ký quỹ, nghĩa là khi tất cả các thủ tục giấy tờ được hoàn tất, nó sẽ được gửi đến một đại lý ủy thác.Khi đại lý ủy thác được mọi thứ theo thứ tự, họ gửi séc, hành động, và bất kỳ tài liệu quan trọng khác cho các bên thích hợp.

Sau khi kết thúc, người mua hoàn thành giao dịch bằng cách ghi chép chính thức giao dịch bằng cách ghi lại văn bản tại văn phòng địa phương của hồ sơ công cộng.