Bất động sản: Điều gì xảy ra trước khi đóng - nhũ tương

Đối với Bài kiểm tra Giấy phép Bất động sản, bạn sẽ cần biết về những điều xảy ra giữa thời điểm hợp đồng được ký kết và ngày bế mạc khi chuyển giao quyền sở hữu tài sản thực sự diễn ra. Các hoạt động sau khi hợp đồng được ký kết nhưng trước khi đóng cửa thường phải liên quan đến việc đáp ứng các điều khoản và điều kiện của hợp đồng và bất kỳ điều khoản và điều kiện mà người cho vay có thể đặt.

Chứng minh tiêu đề thị trường

Một hợp đồng bán bất động sản điển hình yêu cầu người bán chuyển tiêu đề thị trường cho người mua, điều đó có nghĩa là tựa đề phải không có bất kỳ nghi ngờ hợp lý nào cho ai là chủ sở hữu và không có bất kỳ khiếm khuyết nào. Mục tiêu của việc thiết lập một tiêu đề thị trường là để chứng minh rằng không có đám mây đang cản trở tiêu đề rõ ràng. Một đám mây là điều gây nghi ngờ về quyền sở hữu của nhà tài trợ đối với tài sản.

Tiêu đề rõ ràng đã được mở rộng để có nghĩa là không có vấn đề như cấu trúc bất hợp pháp hoặc cải tiến không được phép để tài sản. Những cách khác nhau mà người cấp phép có thể chứng minh tiêu đề thị trường khác nhau theo từng bang và thậm chí có thể khác nhau theo khu vực trong một tiểu bang. Nói chung, mặc dù, chứng minh về tiêu đề tốt có thể được thực hiện bằng nhiều cách khác nhau. Dưới đây là những mô tả về bốn cách phổ biến nhất:

Tóm tắt tiêu đề: Tóm tắt abstractor
(người nào đó tìm kiếm thông qua các hồ sơ quyền sở hữu) hoặc luật sư nghiên cứu chuỗi hoặc lịch sử của tựa đề từ một chủ sở hữu kế tiếp, tìm kiếm khoảng trống trong quyền sở hữu hoặc các yếu tố khác dường như gây nghi ngờ về tính hiệu lực của yêu cầu bồi thường của chủ sở hữu hiện tại đối với tài sản. Tóm tắt của tiêu đề sau đó được trao cho luật sư của người mua để kiểm tra. Khi luật sư của người mua thỏa mãn rằng người bán có tiêu đề thị trường, và phát hành ý kiến của luật sư về quyền sở hữu, việc đóng có thể tiến hành. Giấy chứng nhận quyền sở hữu: Giấy chứng nhận quyền sở hữu giống như ý kiến của một luật sư về quyền sở hữu và thậm chí có thể được chuẩn bị bởi một luật sư. Nó cũng có thể được chuẩn bị bởi một công ty tiêu đề hoặc
abstractor, người thực sự chuẩn bị bản tóm tắt. Giấy chứng nhận quyền sở hữu là ý kiến về tính hiệu lực của quyền sở hữu nhưng không phải là bảo đảm về quyền sở hữu.Khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, luật sư kiểm tra hồ sơ công cộng nhưng không có phần tóm tắt nào về tiêu đề. Bảo hiểm quyền sở hữu:

Bảo hiểm quyền sở hữu
có thể được mua riêng hoặc như là một bổ sung cho ý kiến của một luật sư về quyền sở hữu hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu. Bảo hiểm theo tiêu đề cung cấp bảo vệ cho người mua, bảo vệ chủ sở hữu mới nếu có khiếu nại trong tương lai đối với quyền sở hữu đối với tài sản. Trong nhiều trường hợp có khoản vay thế chấp, người cho vay yêu cầu một chính sách quyền sở hữu ít nhất bao gồm phần của người cho vay trong giá mua. Chủ sở hữu có thể muốn có chính sách của chủ sở hữu

để bảo vệ quyền lợi của mình đối với bất động sản. Hệ thống Torrens: Hệ thống Torrens
dựa trên việc đăng ký đúng tiêu đề. Một bản tóm tắt về quyền sở hữu và một vụ kiện tị nạn, đó là nơi bạn có thể đến tòa để tòa án tuyên bố rằng bạn có quyền sở hữu rõ ràng đối với tài sản, được nộp cho cơ quan thích hợp hoặc văn phòng, chẳng hạn như thư ký tòa án quận. Nếu được phê duyệt, giấy chứng nhận rõ ràng, được gọi là giấy chứng nhận Torrens hoặc giấy chứng nhận Torrens do tòa án ban hành, không giống như ý kiến của luật sư hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu của abstractor, được coi là bằng chứng về quyền sở hữu. Hệ thống Torrens dần dần rơi vào sử dụng ở Hoa Kỳ, nhưng một số tiểu bang hoặc khu vực trong các tiểu bang vẫn sử dụng nó. Xóa bỏ quyền sở hữu

Là một phần của tìm kiếm tiêu đề, công ty tiêu đề xác định xem tài sản có bị thế chấp hay không. Liens là các khiếu nại tài chính đối với tài sản. Chủ sở hữu / người bán thường loại bỏ tất cả quyền sở hữu khỏi tài sản trước khi bán nhưng trong một số trường hợp, người mua có thể trả tiền thế chân. Nếu quyền giữ thế chấp không được đáp ứng trước ngày kết thúc, thì các khoản thế chấp thường phải được thanh toán khi đóng cửa bằng tiền thu được từ việc bán.

Kiểm tra những trở ngại

Các tìm kiếm theo tiêu đề cũng lưu ý đến các trở ngại khác trên tài sản. Những điều kiện ràng buộc là những hạn chế đối với việc sử dụng tài sản của chủ sở hữu. Chúng bao gồm quyền sở hữu nhưng cũng có thể là một biện pháp an toàn hoặc một giới hạn. Nói chung người mua chấp nhận quyền sở hữu đối với tài sản chịu những ràng buộc này. Họ thường không có vấn đề với tiêu đề tài sản.

Đáp ứng các điều kiện của hợp đồng bán hàng

Mặc dù hầu hết các điều kiện hợp đồng thường không ảnh hưởng đến tiêu đề, lưu ý rằng trước khi kết thúc, người mua đã hoàn thành tất cả các điều kiện đã được đưa vào hợp đồng bán hàng. Vì vậy, nếu một hợp đồng bán hàng đã được ký kết và chỉ ra rằng phải có một khoản vay thế chấp và phải hoàn thành kiểm tra tại nhà bởi một thanh tra nhà hoặc các chuyên gia khác thì người mua có trách nhiệm hoàn thành các hoạt động này trước khi đóng cửa.