Video: Bộ phim hành động nguy hiểm hay nhất thuyết minh tiếng Việt 2025
Quá trình ước tính dòng tiền ròng từ đầu tư đòi hỏi một công việc hơi nhiều hơn so với bài tập trước đó đã làm. Mặc dù bạn đang làm việc với QuickBooks, bạn sẽ cần sự trợ giúp của Excel hoặc bảng tính tài chính khác.
Hãy ngồi xuống và suy nghĩ cẩn thận về bất kỳ doanh thu bổ sung và bất kỳ chi phí bổ sung nào mà đầu tư đó mang lại. Rõ ràng, bạn hy vọng rằng hiệu quả ròng của đầu tư sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền. Tuy nhiên, một số khoản đầu tư nhất định sẽ làm bạn tốn kém. Mặt khác, bạn cũng nhận được khoản tiết kiệm mà đầu tư trở lại.
Bạn muốn xây dựng một lịch trình nhỏ - có thể viết trên mặt sau của khăn ăn cocktail hoặc gõ vào một chương trình bảng tính như Excel - và sử dụng nó để ước tính và tính toán dòng tiền mặt một cách cẩn thận.
Giả sử, trong trường hợp của tòa nhà văn phòng, hai mục sau xác định dòng tiền ròng:
-
Thế chấp mới đòi hỏi khoản thanh toán lãi hàng năm là $ 21.000. Để giữ mọi thứ đơn giản (đừng quá lo lắng về việc khấu trừ chính), giả sử thế chấp này chỉ là lãi suất. Hơn nữa giả sử rằng bạn cần phải trả toàn bộ số dư thế chấp trong 20 năm như là một phần của thanh toán bằng bong bóng. Tuy nhiên, trong thời gian chờ đợi, bạn sẽ phải trả $ 21,000 vào cuối mỗi năm.
-
Vì bạn sở hữu tòa nhà riêng của mình, bạn tiết kiệm được 20.000 đô la tiền thuê năm đầu tiên. Số tiền này, tuy nhiên, tăng mỗi năm. Nếu tiền thuê mà bạn đã chi trả đã tăng mỗi năm 3 phần trăm vì lạm phát, bạn có thể muốn giả định rằng tiền tiết kiệm tiền thuê của bạn, để dự đoán chính xác, cũng sẽ tăng thêm 3 phần trăm mỗi năm.
Chẳng hạn, bạn có thể muốn giả định rằng trong năm thứ hai, tiền thuê nhà của bạn tiết kiệm được 103 phần trăm của $ 20,000. Trong năm thứ ba, tiền thuê nhà của bạn tiết kiệm được 103 phần trăm của $ 20,600 (đó là tiền thuê năm thứ hai tiết kiệm).
Việc tiết kiệm tiền thuê này có hợp lý hay không? Với đầu tư chi tiêu vốn, đầu tư vốn thường giúp bạn tiết kiệm tiền một cách nào đó. Vì vậy, bạn cần phải ước tính những khoản tiết kiệm trong những năm mà bạn sẽ sử dụng vốn đầu tư. Trong trường hợp này, mức tiết kiệm tiền thuê phải bằng tiền tiết kiệm tiền thuê hiện tại cộng với lạm phát cho mỗi năm.
Một cách khác để xem khoản tiền tiết kiệm tiền thuê nhà là nói rằng tiền thuê nhà tiết kiệm bằng tiền thuê mà bạn sẽ không phải trả nếu bạn sở hữu tòa nhà.
Bảng tóm tắt các luồng tiền mặt mà bạn thích bằng cách đầu tư vào tòa nhà này và có một cột cho số năm.Kế hoạch cũng bao gồm ba cột, báo cáo về tiền tiết kiệm tiền thuê, khoản thanh toán lãi vay hàng năm, và số tiền thuần thuần. Số tiền mặt ròng bằng số tiền tiết kiệm tiền thuê trừ đi khoản thanh toán lãi vay thế chấp.
Lưu ý rằng trong hai năm đầu tiên, khoản thanh toán lãi vay thế chấp vượt quá tiền tiết kiệm tiền thuê. Tuy nhiên, trong năm thứ 3 trở lên, tiền thuê nhà tiết kiệm vượt quá khoản tiền thế chấp.
| Năm | Tiết kiệm Tiền thuê | Thanh toán thế chấp | Dòng tiền mặt |
|---|---|---|---|
| 1 | 20, 000 | 21, 000 | -1, 000 |
| 2 | 20, 600 | 21, 000 | -400 |
| 3 | 21, 218> 219, 855 | 21, 000 | 855 |
| 5 | 22, 511 | 21, 000 | 1, 511 |
| 6 | 23, 186 | 21, 000 | 2, 186 |
| 7 | 23, 882 | 21, 000 | 2, 882 |
| 8 | 24, 598 | 21, 000 | 3, 598 |
| 9 | 25, 336 | 21, 000 | 4, 336 |
| 10 | 26, 096 | 21, 000 | 5, 096 |
| 11 > 26, 879 | 21, 000 | 5, 879 | 12 |
| 27, 685 | 21, 000 | 6, 685 | 13 |
| 28, 516 > 21, 000 | 7, 516 | 14 | 29, 371 |
| 21, 000 | 8, 371 | 15 | 30, 252 |
| 21, 000 > 9, 252 | 16 | 31, 160 | 21, 000 |
| 10, 160 | 17 | 32, 095 | 21, 000 |
| 11, 095 > 18 | 33, 058 | 21, 000 | 12, 058 |
| 19 | 34, 050 | 21, 000 | 13, 050 |
| 20 | 35, 072 | 21, 000 | 14, 072 |
| Khi bạn nhìn vào các luồng tiền có nguồn gốc từ vốn đầu tư nt, bạn cần phải đưa ra một số giả định về những gì sẽ xảy ra vào cuối cuộc đời đầu tư. Ví dụ, trong trường hợp đầu tư xây dựng, bạn có thể cần phải chứng minh rằng thế chấp được trả hết. Bạn cũng có thể muốn cho thấy việc bán tòa nhà tại một số điểm. | Để cho bạn thấy nó hoạt động như thế nào, giả sử rằng vào cuối năm 20, bạn trả hết tiền thế chấp (mà sẽ vẫn là $ 300,000 vì bạn chỉ phải trả lãi) và giả sử bạn bán tòa nhà với giá 630 USD, 000. Số tiền này là ước tính. | Để đưa ra ước tính này, lấy giá mua gốc $ 350, 000 và sau đó tăng hàng năm số tiền đó lên 3% trong vòng 20 năm. Làm như vậy sẽ tạo ra giá bán ước tính trong năm 20 là 630.000 đô la. Bạn cũng sẽ phải trả chi phí bán hàng tổng cộng là 30.000 đô la. | Bảng dưới đây cho thấy số tiền này sẽ tạo ra dòng tiền mặt thanh lý cuối cùng như thế nào. Giá bán tổng cộng bằng $ 630, 000. Sau đó, bạn phải trả 300.000 $ thế chấp. Bạn cũng có $ 30,000 chi phí bán hàng. Nếu bạn trừ đi khoản thế chấp và chi phí bán hàng từ giá bán tổng cộng thì dòng tiền cuối cùng bằng 300.000 USD. |
| Giá bán tổng cộng là $ 630, 000 trừ đi $ 300,000 cho khoản thanh toán thế chấp trừ $ 30,000 Chi phí bán hàng | 300, 000 | Ít: Chi phí bán | Chi phí bán hàng |
Giá bán
30, 000
Dòng tiền cuối cùng từ bán
$ 300, 000
Bước cuối cùng là kết hợp các thông tin được hiển thị. Cột tiền mặt ròng tóm tắt dòng tiền ròng từ bảng trước. Cột tiền mặt thanh lý thể hiện 0 trong suốt 19 năm đầu.Tuy nhiên, trong năm 20, dòng tiền mặt thanh lý cho thấy là 300.000 USD. Giao dịch thực tế kết hợp các dòng tiền ròng và dòng tiền thanh lý.
| Năm | Dòng tiền mặt |
| Dòng tiền thanh lý | Giao dịch thực |
| 1 | -1, 000 |
| 0 | -1, 000 |
2
| 0 | -400 | 3 | 218 |
|---|---|---|---|
| 0 | 218 | 4 | 855 |
| 0 | 855 | 5 | 1, 511 |
| 0 | 1, 511 | 6 | 2, 186 |
| 0 | 2, 186 | 7 | 2, 882 |
| 0 | 2, 882 | 8 | 3, 598 |
| 0 | 3, 598 | 9 | 4, 336 |
| 0 | 4, < | 5, 096 < 685 | 0 |
| 6, 685 | 13 | 7, 516 | 0 |
| 7, 516 | 14 | 8, 371 | 0 |
| 8, 371 | 15 | 9, 252 | 0 |
| 9, 252 | 16 | 10, 160 | 0 |
| 10, 160 | 17 | 11, 095 | 0 |
| 11, 095 | 18 | 12, 058 | 0 |
| 12, 058 | 19 | 13, 050 | 0 |
| 13, 050 | 20 | 14, 072 | 300, 000 |
| 314, 072 |
