Video: 45. Cách tính Giá trị hiện tại (PV) và Giá trị tương lai (FV) | Khóa học phần mềm văn phòng Excel 2025
Quá trình ước tính dòng tiền thuần từ đầu tư đòi hỏi nhiều công việc hơn là ước tính số tiền bạn cần đầu tư. Mặc dù bạn đang làm việc với QuickBooks 2012, bạn sẽ cần sự trợ giúp của Excel hoặc bảng tính tài chính khác.
Hãy ngồi xuống và suy nghĩ cẩn thận về bất kỳ doanh thu bổ sung và bất kỳ chi phí bổ sung nào mà đầu tư đó mang lại. Rõ ràng, bạn hy vọng rằng hiệu quả ròng của đầu tư sẽ giúp bạn tiết kiệm tiền. Tuy nhiên, một số khoản đầu tư nhất định sẽ làm bạn tốn kém. Mặt khác, bạn cũng nhận được khoản tiết kiệm mà đầu tư trở lại.
Bạn muốn xây dựng một lịch trình nhỏ - có thể viết trên mặt sau của khăn ăn cocktail hoặc gõ vào một chương trình bảng tính như Excel - và sử dụng nó để ước tính và tính toán dòng tiền mặt một cách cẩn thận.
Giả sử, trong trường hợp của tòa nhà văn phòng, hai mục sau xác định dòng tiền ròng.
-
Thế chấp mới đòi hỏi khoản thanh toán lãi hàng năm là $ 21.000. Để giữ cho mọi thứ trở nên đơn giản (đừng lo lắng về việc khấu hao cơ bản ngay bây giờ), giả sử rằng đây là khoản thế chấp chỉ có lãi. Hơn nữa giả sử rằng bạn cần phải trả toàn bộ số dư thế chấp trong 20 năm như là một phần của thanh toán bằng bong bóng. Tuy nhiên, trong thời gian chờ đợi, bạn sẽ phải trả $ 21,000 vào cuối mỗi năm.
-
Vì bạn sở hữu tòa nhà riêng của mình, bạn tiết kiệm được 20.000 đô la tiền thuê năm đầu tiên. Số tiền này, tuy nhiên, tăng mỗi năm. Nếu tiền thuê mà bạn đã chi trả đã tăng mỗi năm 3 phần trăm vì lạm phát, bạn có thể muốn giả định rằng tiền tiết kiệm tiền thuê của bạn, để dự đoán chính xác, cũng sẽ tăng thêm 3 phần trăm mỗi năm.
Chẳng hạn, bạn có thể muốn giả định rằng trong năm thứ hai, tiền thuê nhà của bạn tiết kiệm được 103 phần trăm của $ 20,000. Trong năm thứ ba, tiền thuê nhà của bạn tiết kiệm được 103 phần trăm của $ 20,600 (đó là tiền thuê năm thứ hai tiết kiệm).
Việc tiết kiệm tiền thuê này có hợp lý hay không? Với đầu tư chi tiêu vốn, đầu tư vốn thường giúp bạn tiết kiệm tiền một cách nào đó. Vì vậy, bạn cần phải ước tính những khoản tiết kiệm trong những năm mà bạn sẽ sử dụng vốn đầu tư.
Trong trường hợp này, mức tiết kiệm tiền thuê phải bằng tiền tiết kiệm tiền thuê hiện tại cộng với lạm phát cho mỗi năm. Một cách khác để xem khoản tiền tiết kiệm tiền thuê nhà là nói rằng tiền thuê nhà tiết kiệm bằng tiền thuê mà bạn sẽ không phải trả nếu bạn sở hữu tòa nhà.
Bảng dưới đây tóm tắt các dòng tiền mặt mà bạn thích bằng cách đầu tư vào tòa nhà này. Bảng có một cột cho mỗi số năm (kế hoạch cho thấy 20 năm tiền thuê nhà và thanh toán thế chấp).
Lịch trình cũng bao gồm ba cột, báo cáo về việc tiết kiệm tiền thuê, khoản thanh toán lãi vay hàng năm, và số tiền ròng ròng. Số tiền mặt ròng bằng số tiền tiết kiệm tiền thuê trừ đi khoản thanh toán lãi vay thế chấp.
Lưu ý rằng trong hai năm đầu tiên, khoản thanh toán lãi vay thế chấp vượt quá tiền tiết kiệm tiền thuê. Tuy nhiên, trong năm thứ 3 trở lên, tiền thuê nhà tiết kiệm vượt quá khoản tiền thế chấp.
| Năm | Tiết kiệm Tiền thuê | Thanh toán thế chấp | Dòng tiền mặt |
|---|---|---|---|
| 1 | 20, 000 | 21, 000 | -1, 000 |
| 2 | 20, 600 | 21, 000 | -400 |
| 3 | 21, 218> 219, 855 | 21, 000 | 855 |
| 5 | 22, 511 | 21, 000 | 1, 511 |
| 6 | 23, 186 | 21, 000 | 2, 186 |
| 7 | 23, 882 | 21, 000 | 2, 882 |
| 8 | 24, 598 | 21, 000 | 3, 598 |
| 9 | 25, 336 | 21, 000 | 4, 336 |
| 10 | 26, 096 | 21, 000 | 5, 096 |
| 11 > 26, 879 | 21, 000 | 5, 879 | 12 |
| 27, 685 | 21, 000 | 6, 685 | 13 |
| 28, 516 > 21, 000 | 7, 516 | 14 | 29, 371 |
| 21, 000 | 8, 371 | 15 | 30, 252 |
| 21, 000 > 9, 252 | 16 | 31, 160 | 21, 000 |
| 10, 160 | 17 | 32, 095 | 21, 000 |
| 11, 095 > 18 | 33, 058 | 21, 000 | 12, 058 |
| 19 | 34, 050 | 21, 000 | 13, 050 |
| 20 | 35, 072 | 21, 000 | 14, 072 |
| Khi bạn nhìn vào các luồng tiền có nguồn gốc từ vốn đầu tư nt, bạn cần phải đưa ra một số giả định về những gì sẽ xảy ra khi kết thúc cuộc đời đầu tư. Ví dụ, trong trường hợp đầu tư xây dựng, bạn có thể cần phải chứng minh rằng thế chấp được trả hết. Bạn cũng có thể muốn cho thấy việc bán tòa nhà tại một số điểm. | Để cho bạn thấy nó hoạt động như thế nào, giả sử rằng vào cuối năm 20, bạn phải trả hết tiền thế chấp (sẽ vẫn là $ 300,000 vì bạn chỉ phải trả lãi) và giả sử bạn bán tòa nhà với giá 630 USD, 000 - con số này là ước tính. | Để đưa ra ước tính này, lấy giá mua gốc $ 350, 000 và sau đó tăng hàng năm số tiền đó lên 3% trong vòng 20 năm. Làm như vậy sẽ tạo ra giá bán ước tính trong năm 20 là 630.000 đô la. Bạn cũng sẽ phải trả chi phí bán hàng tổng cộng là 30.000 đô la. | Bảng dưới đây cho thấy số tiền này sẽ tạo ra dòng tiền mặt thanh lý cuối cùng như thế nào. Giá bán tổng cộng bằng $ 630, 000. Sau đó, bạn phải trả 300.000 $ thế chấp. Sau đó, bạn cũng có $ 30, 000 chi phí bán hàng. |
| Nếu bạn trừ đi khoản thế chấp và chi phí bán hàng từ giá bán tổng cộng, dòng tiền cuối cùng thì bằng 300.000 đô la. Điều này có ý nghĩa, phải không? Giá bán tổng cộng là $ 630, 000 trừ đi $ 300,000 để thanh toán thế chấp trừ $ 30,000 cho chi phí bán hàng bằng $ 300,000. | Ước tính dòng tiền thanh lý | Giá bán tổng cộng | $ 630, 000 > Ít: Thế chấp |
300, 000
Ít: Chi phí bán
30, 000
Lưu chuyển tiền tệ cuối cùng từ bán
$ 300, 000
| Kết hợp tất cả các dòng tiền | Năm |
| Dòng tiền mặt | Dòng tiền thanh lý |
| Giao dịch thực | 1 |
| -1, 000 | 0 |
-1, 000
| -400 | 0 | -400 | 3 |
|---|---|---|---|
| 218 | 0 | 218 | 4 |
| 855 | 0 | 855 | 5 |
| 1, 511 | 0 | 1, 511 | 6 |
| 2, 186 | 0 | 2, 186 | 7 |
| 2, 882 | 0 | 2, 882 | 8 |
| 3, 598 | 0 | 3, 598 | 9 |
| 4, 336 | 0 | 4, < | 5, 096 < 685 |
| 0 | 6, 685 | 13 | 7, 516 |
| 0 | 7, 516 | 14 | 8, 371 |
| 0 | 8, 371 | 15 | 9, 252 |
| 0 | 9, 252 | 16 | 10, 160 |
| 0 | 10, 160 | 17 | 11, 095 |
| 0 | 11, 095 | 18 | 12, 058 |
| 0 | 12, 058 | 19 | 13, 050 |
| 0 | 13, 050 | 20 | 14, 072 |
| 300, 000 | 314, 072 |
